Plan Andrea v3 — Administración de coliving y multirentas (2026-08-24)

Sustituye como Plan A a la teleorientación (PLAN.md, que queda en pausa — ver §8). Origen: oferta de Raúl Rodríguez de ceder la administración de sus coliving y multirentas: ~$3.000.000/mes (10% del canon recaudado), desde octubre, creciente porque él sigue montando proyectos nuevos.

Contexto: Andrea, 46 años, portadora de CDI (el estrés le genera arritmias), experiencia en ventas (su fortaleza real: trato con gente), baja afinidad tecnológica (WhatsApp y videollamada). Pensión de invalidez en trámite, resolución estimada ~octubre 2026. Meta original: $600.000–1.200.000/mes. Esta oportunidad la multiplica por 2,5–5×.

Estructura acordada: Raúl sigue siendo el titular frente a los propietarios (los contratos son suyos, por confianza); Andrea hace la labor de administración; Alejandro pone su nombre como respaldo donde haga falta. Alejandro + IA ponen herramientas y absorben los conflictos duros.

1. Qué es el negocio (en limpio)

Ingreso: 10% del canon recaudado. 3M/mesdecomisiónimplica * * 30M/mes en cánones administrados** — del orden de 30-40 unidades (habitaciones/aptos/locales) según tarifas de Villavicencio. Verificar el inventario real con Raúl (§5).

Por qué crece: el negocio principal de Raúl es convencer inversionistas de vender inmuebles de baja renta y convertir/comprar coliving. Cada proyecto nuevo que monte suma unidades a la administración sin esfuerzo comercial de Andrea.

Por qué entrega la administración (confirmado 24-ago): antes la llevaba su hijo, que se fue del país; y a Raúl su tiempo le rinde mucho más en su negocio principal: además de originar proyectos, vende un curso de USD 700 y llena una cohorte de 5-6 personas cada 2 meses (~USD 3.500-4.200 por cohorte ≈ $7-9M COP/mes). Contra eso, operar la administración por $3M/mes no le compensa. Es la razón sana — no hay problema oculto, y el rol de "administrador de confianza de la familia" ya existía: Andrea entra a un puesto probado.

El curso además confirma el motor de crecimiento: cada cohorte son 5-6 inversionistas nuevos aprendiendo el modelo coliving/multirenta con Raúl — o sea, cantera constante de propietarios futuros cuyas propiedades alguien tendrá que administrar. Si Andrea es la administradora de cabecera del ecosistema de Raúl, el 10% crece solo. (Y esos mismos alumnos-inversionistas compran y venden inmuebles: sinergia directa con Villavo Vende, §7 bonus.)

2. Por qué es mejor que la teleorientación (comparación honesta)

El único punto donde la teleorientación ganaba era el nivel de estrés. Por eso el §6 (modelo operativo) está diseñado alrededor de proteger a Andrea, no alrededor de la eficiencia.

3. Estructura: Raúl titular, Andrea opera, Alejandro respalda

Cómo queda: los contratos con los propietarios siguen siendo de Raúl (relación de confianza, él los construyó). Andrea ejecuta la administración día a día. El nombre de Alejandro entra como respaldo donde se necesite algo formal (recibir la comisión, una cuenta, un recibo).

Por qué esta estructura le conviene al trámite pensional: la pensión de invalidez es compatible con ingresos (art. 33 Ley 361/1997, C-072/2003), pero una actividad económica registrada a nombre de Andrea antes de la resolución sería un riesgo innecesario — y en cada revisión trienal posterior también. Con Raúl de titular y Alejandro de respaldo, Andrea no aparece en ningún papel. Mantener esa disciplina: nada firmado por ella, ni cuentas a su nombre para el recaudo.

Lo mínimo que sí conviene dejar por escrito (sin dañar la confianza): un mensaje o acta simple entre Raúl y Alejandro que diga que la administración la lleva la familia de Alejandro a cambio del 10% del canon recaudado, desde cuándo, y quién asume qué (servicios, morosos, vacancia). Un WhatsApp claro basta. No es desconfianza: es que dentro de 2 años nadie recuerda igual lo hablado, y los buenos acuerdos escritos protegen las amistades.

⚠️ Cómo recibe la plata y el impacto tributario: si la comisión entra por Alejandro, son +$36M/año en su renta (la contadora debe modelarlo — de paso cerrar lo de la exógena). Definir con ella la forma más limpia de pasarle recursos a Andrea durante el trámite y después.

4. Marco legal (verificado ago-2026)

• Matrícula de arrendador — requisito FUTURO, no de arranque. Hoy son menos de 5 inmuebles, así que no aplica: la Ley 820/2003, arts. 28-29 presume que ejerce la actividad de arrendador quien aparezca arrendando más de 10 inmuebles de terceros en el mismo municipio, y además el titular es Raúl. Marcador para el futuro: si el portafolio crece hacia esa cifra (y Raúl sigue montando proyectos, o si algún día la titularidad pasa a Alejandro), el trámite es: registro mercantil en Cámara de Comercio + matrícula ante la Alcaldía con los modelos de contrato. Barato y rápido — solo hay que acordarse. (Queda anotado en la agenda de plazos de la oficina como recordatorio de revisión.)
• Coliving no existe como figura legal propia (Hábitat Bogotá): las habitaciones por meses se manejan como arrendamiento individual/compartido/de pensión de la Ley 820 y el Decreto 1077/2015. Trampa a evitar: estancias menores a 30 días se vuelven hospedaje (Ley 2068/2020) → exigiría Registro Nacional de Turismo. Regla simple: contratos de mínimo 1 mes, siempre por escrito.
• Locales comerciales (multirentas): Código de Comercio, no Ley 820 — más libertad contractual, ojo con la renovación automática tras 2 años (art. 518 C.Co).
• Dineros de terceros: cuenta bancaria separada y exclusiva para el recaudo y rendición de cuentas mensual por escrito (un PDF automático, §6). Aunque los contratos sean de Raúl y todo vaya por confianza, esto es lo que separa "administración seria" de un malentendido feo si algún día un propietario pregunta por su plata.
• Seguros: verificar si los contratos vigentes tienen póliza de arrendamiento o fianza (El Libertador, Sufi, etc.). Si no, proponerla a los propietarios — reduce el trabajo de cobranza, que es exactamente lo que estresa.

5. La conversación operativa con Raúl — 📅 lunes 25-ago, 4:00 pm

Como es por confianza, no hace falta un interrogatorio — pero sí conocer el estado real de lo que Andrea va a recibir, porque los problemas heredados (moras, recibos atrasados) se vuelven de ella el día 1. Esta lista es la agenda de la reunión:

• Inventario simple: predios, unidades, canon de cada una (un Excel o una nota de voz basta).
• Morosidad actual: quién debe, cuánto, hace cuánto — y quién persigue esas deudas viejas (¿Raúl las cierra antes de entregar, o pasan con el paquete?).
• Vacancia: unidades vacías y quién consigue inquilino nuevo (¿Raúl, o eso también es de la administración? ¿Con comisión aparte?).
• Servicios en mora en los coliving (donde la administración los paga): estado de recibos al día de la entrega.
• Depósitos/garantías de inquilinos: dónde están y quién los custodia.
• Cómo recauda hoy (efectivo/Nequi/consignación) y con qué lleva las cuentas — para que Andrea arranque igual y mejoremos después.
• Dedicación real: horas/semana, qué días son pesados.
• Transición: que Raúl presente a Andrea con inquilinos y propietarios y la acompañe un ciclo completo de recaudo. Bonus: si el hijo dejó cuadernos, Excel o chats de la administración, pedirlos — son el manual de operación ya escrito.
• El acuerdo del 10% por escrito simple (§3): desde cuándo corre y qué cubre.

Preguntas para la contadora:

• Impacto en la renta de Alejandro si la comisión entra por él (+$36M/año).
• La forma más limpia de pasarle recursos a Andrea durante el trámite pensional y después.
• Cómo registrar los dineros que solo pasan por las cuentas (recaudo de terceros ≠ ingreso propio; solo la comisión lo es).

6. Modelo operativo: diseñado para que Andrea no cargue el estrés

División de roles:

El ciclo mensual (automatizado con lo que ya existe en el VPS):

1. Días 1-5: recordatorio automático de pago a cada inquilino por WhatsApp con link de pago (Wompi/Bold — mismo esquema evaluado para teleorientación) o datos de Nequi/cuenta. Andrea solo confirma los que llegan.
2. Días 5-10: segunda ronda automática a los pendientes. Solo si alguien no paga al día 10, Andrea hace UNA llamada; si no responde o se pone difícil → escala a Alejandro.
3. Pagos de servicios (coliving): calendario con alertas; pago por PSE.
4. Cierre de mes: conciliación + PDF de rendición de cuentas por propietario (recaudado, servicios pagados, comisión, saldo transferido) — generado automático, mismo patrón del dashboard de diezmos. Andrea lo envía por WhatsApp.
5. Dashboard rentas.nodo.top (fase 2, cuando la operación ruede): estado de cada unidad, morosidad, histórico por propietario. El stack completo ya existe (Next.js + PM2 + Nginx + wildcard DNS). Hoy ese subdominio ya sirve la página del sistema para mostrar en la reunión (https://rentas.nodo.top — apta para Raúl: no enlaza ni menciona este plan).

Carga estimada para Andrea: concentrada en la primera quincena; ~2-3 h/día los días pico, mucho menos el resto. Regulable: si el volumen estresa, se automatiza más o se limita el crecimiento. Su salud manda — la meta económica es secundaria (igual que en el plan anterior).

7. Riesgos, con nombre propio

1. El negocio depende 100% de Raúl — y está bien, pero hay que saberlo. Él es el titular de los contratos y el origen de todas las propiedades: si mañana se retira, cambia de opinión o la relación se enfría, el ingreso desaparece sin nada que reclamar. Es el trato aceptado (confianza + él construyó la cartera), y por eso mismo el acuerdo escrito simple del §3 y la rendición de cuentas impecable importan tanto: son lo que hace que Raúl nunca tenga motivo para retirarlo.
2. Los problemas heredados se vuelven de Andrea el día 1. Moras viejas, recibos atrasados, inquilinos conflictivos existentes — la conversación del §5 es para recibir el paquete con inventario claro, no a ciegas. Dato clave: el hijo se fue a inicios de 2026 — la operación lleva ~8 meses en manos de Raúl, que la carga a regañadientes mientras atiende cursos y proyectos. Ocho meses de administración "de segunda prioridad" suelen dejar cobranza aflojada: en la reunión, revisar las moras acumuladas de 2026 mes a mes, no solo la foto de hoy.
3. Estrés de cobranza vs CDI. Mitigado por diseño (§6): automatización + regla de escalamiento a Alejandro. Aun así, probar un ciclo completo acompañada antes de comprometerse (ver cronograma).
4. Legal: hoy no aplica matrícula (<5 inmuebles, titular Raúl), pero queda como marcador si crece (§4); y cuidar que ningún coliving opere estancias <30 días (se vuelve hospedaje → RNT).
5. Pensional: nada a nombre de Andrea hasta la resolución (ni firmas ni cuentas); después, validar con abogado laboralista. Asistir SIEMPRE a las revisiones de invalidez.
6. Dineros de terceros: aunque sea por confianza, cuenta separada para el recaudo + rendición mensual escrita desde el día 1. No es burocracia: es lo que protege a Andrea y la amistad si algún día un propietario pregunta "¿y mi plata?".

Sinergia con Villavo Vende (bonus): Raúl convence inversionistas de vender propiedades de baja renta — esas ventas pueden canalizarse por Villavo Vende (comisión de venta), y los propietarios administrados son relación directa con inversionistas activos de la ciudad. Este plan puede alimentar el negocio principal de Alejandro, no solo la meta de Andrea. Vale la pena ponerlo sobre la mesa con Raúl como parte del acuerdo.

8. Qué pasa con la teleorientación (PLAN.md)

Se pausa, no se borra. Razones: llevaba 6 semanas sin arrancar el Bloque 1, exigía construir demanda desde cero, y esta oportunidad usa las fortalezas reales de Andrea (gente, ventas) con ingreso inmediato. El nicho cardíaco investigado sigue siendo válido y el material queda archivado: si en 2027, con la operación rodando y la pensión resuelta, Andrea quiere retomarlo como vocación (2-3 sesiones/semana encajan sin chocar), se reactiva. No intentar las dos cosas a la vez.

9. Cronograma

Septiembre, semanas 1-2 — conocer el paquete

• Conversación operativa con Raúl (checklist §5): inventario, moras, vacancia, depósitos, cómo recauda hoy.
• Acuerdo del 10% por escrito simple (un WhatsApp claro basta — §3).
• Contadora: por dónde entra la comisión y cómo llega a Andrea. (Aprovechar para cerrar lo de la exógena.)
• Andrea visita los predios con Raúl y acompaña unos días de recaudo real → que sienta el trabajo antes de comprometerse.

Septiembre, semanas 3-4 — preparar el arranque

• Cuenta exclusiva para el recaudo (a nombre de Alejandro, el respaldo).
• Plantilla de rendición de cuentas mensual por propietario (la monto yo).
• Recordatorios de pago por WhatsApp listos (arrancar simple: plantillas manuales; automatizar después).

Octubre — transición asistida

• Raúl presenta a Andrea con propietarios e inquilinos.
• Primer ciclo completo de recaudo con Raúl al lado. La comisión ya corre.

Noviembre — operación autónoma

• Segundo ciclo sin Raúl. Medir: horas reales de Andrea, morosidad, fricciones.
• Automatizar donde dolió (recordatorios, conciliación).

Diciembre+ — consolidar

• Dashboard de propietarios (rentas.nodo.top) si el volumen lo amerita.
• Revisar con Raúl el pipeline de proyectos nuevos y la sinergia de ventas con Villavo Vende (§7 bonus).
• Con la pensión resuelta: contadora para formalizar cómo recibe Andrea.
• Marcador legal: si el portafolio se acerca a 10 inmuebles administrados o la titularidad cambia → tramitar matrícula de arrendador (§4).

Fuentes (verificadas ago-2026): Ley 820/2003 arts. 28-33 y Decreto 51/2004 (matrícula de arrendador); Secretaría del Hábitat de Bogotá sobre coliving; Decreto 1077/2015 (modalidades de arrendamiento); Ley 2068/2020 art. 21 (hospedaje <30 días); art. 33 Ley 361/1997 y Sentencia C-072/2003 (compatibilidad pensión-ingresos, ya verificadas en el plan v2). Nada de esto sustituye a la contadora ni a un abogado local.